La “nuova disciplina delle locazioni”

“Germi di socialismo” nella legislazione italiana
Michele Vietti 41 anni fa
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Michele Vietti, Cristianità n. 46 (1979)

 

La “nuova disciplina delle locazioni”

 

L’ennesimo grave attentato al diritto di proprietà privata e alla libera iniziativa. Una ulteriore tappa del processo rivoluzionario di confisca del «privato» da parte del potere pubblico. La barbarie rivoluzionaria, attraverso i più disparati interventi legislativi, manifesta con sempre maggiore chiarezza la sua finalità totalitaria: lo Stato deve essere l’unico «Padrone», l’unico «Imprenditore», l’unico «Datore di lavoro», l’unico «Padre», l’unico «Maestro», per sostituirsi infine all’unico e vero Dio della verità cattolica, autoproclamandosi unico «padrone della vita».

1. Il cosiddetto «equo canone»

Il 30 luglio dello scorso anno è entrata in vigore la legge 27 luglio 1978 n. 392 intitolata Nuova disciplina delle locazioni degli immobili urbani, meglio nota come equo canone.

Come sempre avviene in Italia la «novità» consiste – come già per il «nuovo regime dei suoli» cui ho dedicato un precedente commento (1) – nell’abbandono, nel settore «riformato», dei princìpi della proprietà privata e della libera iniziativa e nell’adozione degli opposti principi della socializzazione e della burocratizzazione statalista.

È questa una precisa linea d’azione concordemente perseguita dai nostri «riformatori» di ogni parte politica, naturalmente in docile ossequio alle indicazioni comuniste sulla necessità di «contrastare alla radice – e porne le basi del superamento – un sistema che è entrato in una crisi strutturale di fondo» (il sistema della proprietà privata) e di «operare perché nella vita economica, sociale e politica vengano introdotti almeno alcuni elementi, valori e criteri proprii dell’ideale socialista», i quali consentiranno di realizzare «un programma di transizione verso una società socialista» (2).

Mi propongo, in questa sede, di analizzare appunto la nuova normativa in materia di locazioni, non con un commento dettagliato dei singoli articoli, né evidenziando le contraddizioni e le insufficienze tecniche della legge (che pure sono innumerevoli), ma piuttosto mostrando il suo significato e contenuto socialista e antiproprietaristico.

Gli effetti maggiormente negativi del provvedimento in esame vanno, a mio avviso, riscontrati nella abolizione della autonomia contrattuale in materia locatizia, nella ulteriore compressione del reddito immobiliare e nell’incentivo del contenzioso giudiziario.

2. Abolizione dell’autonomia contrattuale

Com’è noto, per quanto il contratto di locazione trovi una sua regolamentazione normativa nel codice civile (3), tale disciplina ordinaria non è stata concretamente mai applicata alla fattispecie locativa perché il legislatore, attraverso una serie ininterrotta di leggi speciali che datano almeno dal 1934, ha imposto ai privati una regolamentazione autoritativa del loro rapporto.

Per comprendere la portata di tale intervento è necessario svolgere alcune considerazioni di carattere generale.

La disciplina codicistica (della locazione e di ogni altro contratto), è ispirata al principio dell’autonomia contrattuale o autonomia privata (4), il che significa che attribuisce alla libera volontà contrattuale delle parti efficacia pressoché assoluta nel determinare il contenuto del contratto, pur nei limiti stabiliti dalla legge.

Tale disciplina risentiva, in larga misura, dell’incontrastato dominio, a lungo riconosciuto nel diritto privato, al principio della libera volontà contrattuale delle parti stipulanti, in conformità alla visione spiccatamente individualistica di cui l’ambiente, nel quale il codice sorse, era ancora fortemente impregnato e alla tradizionale concezione della proprietà privata.

In quel contesto i tenui limiti imposti autoritativamente alla autonomia privata erano concepiti in maniera esclusivamente negativa, in funzione della tutela di interessi sociali che avrebbero potuto essere lesi da una iniziativa privata ispirata soltanto al dogma del «laisser faire, laisser passer».

La norma limitativa, in altre parole, stabiliva solo i confini del lecito e dell’illecito, ma, nei confronti del lecito, la signoria della volontà delle parti era incontrastata, riservandosi al diritto obiettivo il ruolo di garante del risultato che l’autonomia del privato poneva in essere.

Ma i radicali mutamenti verificatisi nel dopoguerra nella vita sociale, e soprattutto i diversi criteri politici adottati dal legislatore nella valutazione e nella tutela degli interessi della collettività nei confronti del libero esplicarsi dell’attività economica dei singoli, si sono riflessi in una sempre più intensa regolamentazione «autoritativa» (cioè mediante norme giuridiche condizionanti e vincolanti) di queste attività, e nell’applicazione sempre più estesa della disciplina imperativa in materia contrattuale (5).

Lo Stato, intensificando e ampliando i suoi interventi politico-economici a scapito della libera iniziativa e della proprietà individuale, attua quello che è stato efficacemente definito «fenomeno di dirigismo legislativo» (6) o «processo di socializzazione del diritto privato» (7), la cui manifestazione più tipica è, appunto, la determinazione autoritativa del contenuto del contratto.

Perciò «il contratto, perduto il suo carattere individualistico si va socializzando […] cessa di essere un’intesa sotto l’egida della libertà per divenire un’azione diretta dai pubblici poteri rappresentati dalla legge e dai giudice» (8).

La disciplina vincolistica delle locazioni – così si chiama l’insieme delle norme contenute nelle leggi speciali emanate in materia e sopravvissute alle reciproche successive abrogazioni – costituiva, appunto, un caso macroscopico di tale tendenza: la legge, mediante proprie norme imperative, determinava d’autorità le modalità, la durata del rapporto e i prezzi delle prestazioni, anche in contrasto con il regolamento contrattuale eventualmente adottato dai privati (9).

Mediante l’istituto della «proroga legale» il legislatore, ponendo nel nulla la volontà delle parti, imponeva loro il prolungamento della durata del rapporto di locazione, posticipando ex lege continuamente nel tempo la data di scadenza del contratto.

Con l’istituto del «blocco dei fitti», poi, veniva «congelato» il canone d’affitto a livello di quello stipulato, magari trent’anni prima, vietando ogni aumento (o concedendone di irrisori), sia con lo stesso, sia con un nuovo conduttore (10).

A quali situazioni di sperequazione abbia condotto un simile sistema è fin troppo risaputo.

A questi due strumenti privilegiati del vincolismo se ne debbono poi aggiungere altri, che hanno ulteriormente cooperato a strangolare ogni superstite autonomia privata: l’introduzione di istituti abnormi e difficilmente assimilabili nel sistema, quale il diritto alla proroga di soggetti che non sono parti nel rapporto (11), la possibilità di terzi di subentrare in un contratto altrui (12), la facoltà di mutare l’oggetto del contratto (13), la possibilità di sospendere l’efficacia del contratto (14), di imporre sospensione di clausole (15), di procrastinare l’esecuzione di sentenze (16), ecc.

La Corte Costituzionale, investita a più riprese del giudizio di costituzionalità del sistema vincolistico, si limitò dapprima a dichiarare incostituzionali alcuni articoli con motivazioni più politiche che giuridiche, che tradivano l’intento di salvare il sistema stesso (17).

Successivamente, con sentenza 18 novembre 1976 n. 225 (18), la Corte ha censurato per illegittimità costituzionale un’altra serie di nome delle leggi speciali, rilevando, tra l’altro, che «appare non più procrastinabile la emanazione di quella organica disciplina di tutta la complessa materia delle locuzioni di immobili urbani […] che la Corte auspica […] valga […] ad equamente conciliare […] i contrapposti interessi dei locatori e dei conduttori […]. Sarà in tal guisa possibile attingere razionali equilibri, ottemperando al precetto costituzionale che vuole perseguita ed assicurata la preminente funzione sociale della proprietà mediante un armonico congegno di limiti ai quali non può essere consentito di spingersi fino a vanificarne il godimento» (19).

L’avvertimento al legislatore era fin troppo esplicito: il protrarsi del sistema vincolistico e la conseguente vanificazione dei redditi immobiliari, erano passibili di censura di incostituzionalità se, venute meno le circostanze eccezionali che ne avevano giustificato il sorgere, non si fosse provveduto a sostituirlo con un diverso meccanismo di regolamentazione dei contratti di locazione.

La classe politica, messa con le spalle al muro dalla minacciata dichiarazione di incostituzionalità, dovette correre ai ripari e, dopo due anni di ulteriori proroghe del vincolismo (20), varò caoticamente una disciplina generale in materia di locazioni, che risente in maniera grossolana dei compromessi politici (21) e delle deficienze tecniche che le stanno a monte.

L’equo canone è, insieme, la istituzionalizzazione del vincolismo e la sua dilatazione totale.

Da un lato, esso abolisce il termine finale di vigenza del sistema vincolistico che, anche se prorogato senza soluzioni di continuità, era pur sempre teoricamente provvisorio: ogni legge speciale, infatti, prorogava per un periodo determinato norme pur sempre eccezionali, lasciando sopravvivere la disciplina codicistica, quantunque disapplicata.

D’altro lato, esso sopprime ogni superstite, anche se minima, autonomia contrattuale delle parti in materia, generalizzando, senza più eccezioni di reddito, l’impiego della proroga forzosa e imponendo anche, per le nuove locazioni, il canone legale.

In tale modo la determinazione autoritativa del contenuto del contratto viene consacrata quale disciplina ordinaria, generale e definitiva di ogni contratto di locazione stipulato e stipulando in Italia.

La durata della locazione è autoritativamente imposta in quattro anni per gli immobili adibiti a uso dì abitazione (22), e in sei anni per quelli adibiti a uso diverso (23).

Solo al conduttore è concesso di recedere ad libitum (24) dal contratto; in caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi, mentre in caso di separazione giudiziale o divorzio succede al conduttore il coniuge cui il giudice abbia attribuito il diritto di abitare nell’alloggio (25); il canone «equo» (26) è determinato in base a una farraginosa operazione che, attraverso la moltiplicazione della «superficie convenzionale» dell’immobile (27) per il suo «costo unitario di produzione» (28), modificato da «coefficienti correttivi» (29), dovrebbe fornire l’indicazione del valore locativo dell’immobile da cui si ricava il canone.

Per le locazioni aventi a oggetto immobili adibiti a uso diverso dalla abitazione, pur determinato contrattualmente non può essere aggiornato in relazione alla svalutazione per i primi tre anni, e successivamente le variazioni non possono essere superiori al 75% di quelle dell’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (30): il locatore è tenuto a corrispondere al conduttore una indennità pari a diciotto mensilità a titolo di perdita di avviamento in caso di cessazione del rapporto (31); sia nel caso di vendita sia in quello di nuova locazione dell’immobile, il conduttore ha il diritto di prelazione (32).

I contratti già in corso al momento dell’entrata in vigore della legge vengono prorogati: fino al 1983-1984 quelli di immobili adibiti ad abitazione e già soggetti a proroga (33), di quattro anni quelli sempre adibiti ad abitazione ma non soggetti a proroga (34), di quattro, cinque, sei anni quelli adibiti a uso diverso (35).

Il canone delle locazioni di immobili a uso di abitazione viene adeguato a quello «equo» in sei anni, e intanto ogni anno può essere aumentato solo nella misura del 20% (per i primi due anni) e del 15% (per i successivi) della differenza tra canone «equo» e canone effettivamente corrisposto.

Se viceversa è superiore a quello «equo» viene immediatamente ridotto (36)!

Anche ai contratti non soggetti a proroga in forza della precedente legislazione vincolistica, si applica una proroga forzosa di quattro anni, il blocco del canone per i primi due anni di vigenza della legge e poi l’applicazione del canone «equo» (37).

Il canone delle locazioni per uso non abitativo è aumentabile solo in modestissime percentuali (38).

Infine è nulla, e dunque si ha per non apposta, ogni pattuizione volta a derogare consensualmente alla disciplina autoritativa imposta dalla legge (39), nonché la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione del bene locato (40).

Questa sommaria panoramica della determinazione autoritativa del contenuto del contratto di locazione imposta ex lege, mi pare sufficiente a dare la misura del soffocamento totale di ogni libertà del privato nel disporre del proprio bene immobile destinandolo alla locazione.

3. Vanificazione del reddito immobiliare

Il secondo macroscopico effetto antiproprietaristico della nuova legge è l’ulteriore compressione del reddito derivante da investimenti immobiliari e il conseguente ennesimo ostacolo al risparmio.

La legge sancisce che il canone di locazione degli immobili urbani adibiti a uso di abitazione non può superare il 3,85% del valore locativo dell’immobile stesso. Tale percentuale, già di per sé minima, è ulteriormente vanificata dal fatto che – come si è detto – il valore locativo cui si fa riferimento non è quello reale, risultante dalle leggi di mercato, bensì un dato del tutto astratto calcolato dal legislatore sulla base di coefficienti tanto dettagliati quanto cervellotici e privi di riscontro concreto.

La «superficie convenzionale» (che, come dice il nome stesso, non è quella reale, ma si ottiene sommando la superficie dell’appartamento meno i muri perimetrali, più il 50% della superficie delle autorimesse singole, o il 20% di quelle in uso comune, più il 25% della superficie interna di balconi, terrazze, cantine o simili, più il 15% della superficie scoperta; più il 10% della superficie condominiale a verde …) va moltiplicata per un «valore convenzionale di costruzione» pari a lire 250.000 al metro quadrato per le regioni del centro-nord e di lire 225.000 al metro quadrato per le regioni meridionali, e per una serie di coefficienti in relazione alla classificazione catastale dell’immobile, al comune e alla zona di ubicazione, al livello di piano, allo stato di manutenzione, all’età dell’edificio!

Il marchingegno parrebbe perfetto. Tuttavia i proprietari di case più che con le fantasie del legislatore debbono fare i conti con la realtà economica, la quale registra, per limitarci a un solo dato, un incremento dell’indice generale dei costi di costruzione al dicembre 1977 del 15,7% rispetto al 1976!

Perciò si valuta più redditizio tenere un alloggio sfitto e vuoto anziché locarlo, sperando di disfarsene quanto prima ed evitando in tale modo la diminuzione del 30-40% che colpisce gli alloggi occupati al momento della vendita.

Parallelamente tali norme accentuano l’abbandono dell’investimento nel settore edilizio, ormai entrato in una crisi strutturale causata dal nuovo regime dei suoli, dal vincolismo giugulatorio imposto dagli strumenti urbanistici, dal trascorso regime delle locazioni.

I dati circa il numero delle costruzioni effettuate negli ultimi anni è oltremodo significativo al riguardo: nei primi 11 mesi del 1976 si è rilevato un calo del numero delle abitazioni ultimate del 17,3% rispetto all’anno precedente. Per il 1977 la flessione è del 17,7%. I fabbricati iniziati sono calati del 3,8% nel ‘77 rispetto al 1976, anno già concordemente ritenuto come il peggiore per la crisi edilizia.

Mentre la fame di case cresce a dismisura (circa 250-300.0000 famiglie si formano ogni anno), la produzione di alloggi dal 1972 si è mantenuta al di sotto delle 200.000 unità annue (da cui va detratto un 10-15% di seconde case).

Secondo una recente ricerca del CRESME (Centro di ricerche economiche e sociologiche e di mercato nell’edilizia) in Italia mancano quasi venti milioni e mezzo di stanze! (41).

4. Incentivo al contenzioso giudiziario

Altrettanto grave è l’enorme incentivo al contenzioso giudiziario che tale legge viene a costituire.

La prolissità del testo legislativo, la scarsa coordinazione tra gli articoli, imputabile alla natura compromissoria del provvedimento, le sue carenze, contraddizioni, equivoci … costituiscono un fornite inesauribile di controversie interpretative e applicative, che sboccano inevitabilmente in altrettante azioni giudiziarie.

Del resto, è la legge stessa che impone il ricorso al giudice per tutte le controversie riguardanti la determinazione, l’aggiornamento e l’adeguamento del canone (art. 43), e per il recesso del locatore (art. 59).

I primi dati relativi alla dimensione del contenzioso sono già oltremodo significativi: nei primi mesi di vigenza della legge Conciliature e Preture sono state letteralmente paralizzate dai ricorsi per recesso del locatore, a cui, quanto prima, si aggiungeranno i ricorsi per la determinazione dell’equo canone. Non si deve poi dimenticare che vi è ancora da smaltire una pesante eredità del passato costituita, in materia, da circa 30.000 cause pendenti a Roma, 23.000 a Napoli, 10.000 a Milano, 7.000 a Torino, 3.000 a Genova e a Catania, 2.000 a Trieste… (42).

Ora, se, come insegna Francesco Carnelutti, «dal punto di vista della funzione la norma giuridica è posta, come la regola etica, per ottenere ordine e pace tra gli uomini e così per reagire al pericolo creato dal conflitto di interessi» (43), va da sé che una legge che si proponga in ogni modo di fomentare ed esasperare il conflitto di interessi, ottenendo disordine e discordia permanente, è legge solo formalmente, ma non certo sostanzialmente, data la sua intrinseca contraddittorietà con il bene comune.

5. Cui prodest?

Ma, andando più a fondo nel problema, cui prodest? A chi giova una simile dialettizzazione tra le classi sociali intorno al problema della casa?

Trova qui applicazione il detto popolare secondo cui «tra i due litiganti, il terzo gode», e il terzo in questo caso è proprio lo Stato, che dalla conflittualità permanente tra proprietari e inquilini, artatamente da lui alimentata, trae occasione per presentarsi come compositore necessario delle opposte istanze, per esprimere un ennesimo parere negativo sulle modalità private di regolamentazione degli interessi e arrogare a sé ogni decisione in materia.

Solve et coagula: la modalità è classica nella strategia rivoluzionaria. Si disarticola un settore «privato» per poterlo poi assorbire nelle spire dello Stato socialista.

Mediante ogni sorta di vincolismi urbanistici e locativi si è determinata, nel settore edilizio, una situazione insostenibile per i privati, che ha consentito allo Stato di porsi, mediante l’espropriazione dello ius aedificandi e l’arma degli strumenti urbanistici, nonché l’imposizione di un contratto regolamentato in materia locativa, come l’unico «Padrone».

Lo stesso è da tempo avvenuto nell’industria, dove le agitazioni sindacali dissennate, la conflittualità permanente, le pressioni fiscali vessatorie, le restrizioni del credito hanno ucciso le piccole e medie industrie, fagocitate subito nei «carrozzoni» delle partecipazioni dello Stato, unico «Imprenditore».

E al medesimo scopo si mira con la riforma agraria, con quelle sanitaria, universitaria, fiscale, volte a impedire la sopravvivenza dei liberi mestieri e delle libere professioni, a vantaggio di una popolazione di tutti burocrati e funzionari dipendenti dallo Stato, unico «Datore di lavoro».

Ma la manovra non è solo economica: il nuovo diritto di famiglia ha sottratto all’uomo la potestà patria e maritale non per dividerla con la donna, ma per determinare una situazione di conflittualità che potesse essere sbloccata solo dal giudice, cioè per attribuire allo Stato anche la funzione di «Padre».

Con le persecuzioni amministrative contro le scuole private e con i progetti di scuola «a tempo pieno» si cerca altresì di sopprimere ogni ambito di educazione libera e familiare, perché lo Stato possa essere anche l’unico «Maestro».

E, infine, questo stesso Stato, mediante la liberalizzazione del «suicidio da droga» e la legalizzazione dell’omicidio del concepito per aborto, si proclama «Dio» unico padrone della vita.

Questo è il quadro tragico entro cui deve essere riportato anche il «nuovo regime delle locazioni»: ogni soppressione di ambiti di «privato» a favore dello Stato sempre più onnipotente, rende più incombente la minacciosa profezia di Leone Trotsky: «In un paese dove il solo imprenditore è lo Stato, opposizione significa morte per inanizione. Il vecchio principio “chi non lavora non mangia” è stato sostituito da un principio nuovo: chi non obbedisce non mangia» (44).

Michele Vietti

Note:

(1) Cfr. MICHELE VIETTI, Il «nuovo regime dei suoli», in Cristianità, anno VI, n. 43, novembre 1978.

(2) Le citazioni sono tratte dal discorso conclusivo di Enrico Berlinguer all’incontro nazionale sull’Intervento della cultura per un progetto di rinnovamento della società italiana, promosso dalla sezione culturale del PCI e dall’Istituto Gramsci, pubblicato su L’Unità del 16 gennaio 1977.

(3) Gli articoli da 1571 a 1606 del codice civile contengono le disposizioni generali in materia di locazione, gli articoli 1607-1614 disciplinano la locazione di fondi urbani e gli articoli 1615-1654 l’affitto, cioè la locazione di cosa produttiva.

(4) L’autonomia privata è fenomeno inscindibilmente legato con l’istituto della proprietà privata: essa sussiste soltanto in quegli ordinamenti politico-economici che riconoscono ai singoli il diritto di disporre dei beni di loro spettanza, che riconoscono cioè la proprietà individuale. L’istituto giuridico del contratto, espressione dell’autonomia privata, è perciò un riflesso dell’istituto naturale della proprietà, è il veicolo della circolazione della ricchezza, a condizione, ovviamente, che sia ammessa una ricchezza, cioè una proprietà.

(5) La regolamentazione delle modalità di conseguimento degli interessi economici, che le parti mirano a soddisfare mediante il contratto, viene così rivendicata da due diverse sfere di competenza: una competenza dispositiva privata (autonomia) e una competenza normativa legale (sovranità). La prima dispone un regolamento del rapporto conforme alla volontà delle parti, la seconda impone autoritativamente l’adozione di determinati provvedimenti atti a garantire il soddisfacimento di interessi proprii di una delle parti o di ordine generale, ritenuti non sufficientemente garantiti mediante l’autoregolamentazione.

L’eventuale contrasto tra le due sfere si risolve, poi, a favore dell’eteroregolamentazione, in quanto imposta da norme imperative, motivate da esigenze sopraindividuali e in quanto tali inderogabili.

Le due sfere sono contigue e tra esse corre un rapporto di mutua interdipendenza, nel senso che all’espansione dell’una corrisponde necessariamente la compressione dell’altra e viceversa: più è ampia l’autonomia dei privati e più è ridotto l’intervento autoritativo del legislatore; più l’ambito regolato in modo imperativo dalla legge si estende, più la libertà dei contraenti ne risulta limitata.

Il rapporto tra le due sfere è poi di tipo per così dire elastico, nel senso che la linea di demarcazione tra di esse non rimane immobile e fissa una volta per sempre, ma appare storicamente variabile, pur all’interno di uno stesso ordine giuridico, in relazione agli usi della vita, al costume sociale, al diverso atteggiarsi dei rapporti economici, alle scelte politiche … Si opera, insomma, un continuo trapasso per recezione dall’una all’altra sfera.

(6) Così RENATO SCOGNAMIGLIO, L’autonomia contrattuale, in Commentario del codice civile, a cura di Antonio Scialoja e Giuseppe Branca, Bologna-Roma 1970, p. 30.

(7) TOMMASO MANCINI, Determinazione autoritativa del contenuto del contratto ed autonomia negoziale, in Giustizia Civile, 1967, p. 77 ss.

(8) NICOLA DISTASO, I contratti in generale, in Giurisprudenza sistematica civile e commerciale, Utet, Torino 1966, p. 37.

(9) Quando furono emanate le prime leggi speciali di proroga degli affitti e di blocco dei canoni si parlò di mera eccezione temporanea alla disciplina dettata dal codice, volta a fronteggiare le particolari contingenze verificatesi all’indomani della prima guerra mondiale (così ANTONINO PIAZZESE, La nuova disciplina vincolistica delle locazioni degli immobili urbani, Zanichelli, Bologna 1950, p. 23). Oggi, dopo oltre sessant’anni di ininterrotto «regime eccezionale» e soprattutto dopo l’emanazione della nuova disciplina delle locazioni, gli studiosi dei diritto si trovano irrimediabilmente a dovere affrontare una figura dommatica di locazione che si distacca ampiamente dalla impostazione classica dell’istituto. La sostituzione alla durata e alla corrispettività fra i vantaggi pattuiti dalle parti di proroghe forzose, di blocchi dei canoni e canoni d’imperio (definiti «equi» in relazione a criteri estranei al contratto), ha fatto sì che non vi sia più corrispondenza tra autoregolamento negoziale e i tipi di efficacia derivanti dal Contratto, che possono risultare contrastanti con il contenuto di esso. Ciò significa che ci si trova dinanzi a «nuove, anche se confuse, fattispecie di contratto di locazione» (così, voce Locazione, in Enciclopedia del diritto, p. 595). Vi è addirittura chi ha rilevato che la legislazione sociale riduce l’attività delle parti a un mero fatto giuridico, a un comportamento giuridicamente rilevante, neutralizzando completamente il contratto, al punto che non sarebbe neppure più possibile parlare di negozio giuridico. Certamente l’introduzione della nuova legge n. 392 ha portato ulteriori argomenti a sostegno di questa tesi.

(10) Ricordo, tra le tante, le disposizioni dell’art. 1 della legge 6 novembre 1963 n. 1444, secondo cui «i canoni delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga» non potevano essere aumentati anche quando il contratto fosse rinnovato con altro conduttore, e dell’art. 4 del decreto legge 23 dicembre 1964 n. 1356, che escludeva per le locazioni prorogate ogni aumento di canone. Il blocco fu prorogato e poi esteso a tutti i contratti in corso, che venivano contemporaneamente prorogati nella durata, dalle leggi successive che introdussero pure alcuni criteri di deroga relativi al reddito fiscale, aumenti e riduzioni forzose, divieti di patti in deroga, ecc.

(11) Art. 1, quarto comma, legge 23 maggio 1950 n. 253.

(12) Art. 3, n. 3, legge 23 maggio 1950 n. 253.

(13) Art. 4, legge 23 maggio 1950 n. 253.

(14) Art. 10 nn. 2-4 legge 23 maggio 1950 n. 253.

(15) Art. 24 legge 23 maggio 1950 n. 253.

(16) Artt. 33-34 legge 23 maggio 1950 n. 253.

(17) La Corte Costituzionale ha dichiarato la incostituzionalità dell’articolo 1 secondo comma, dell’articolo 3 terzo comma, e dell’articolo 6 secondo comma della legge 26 novembre 1969 n. 833, nella parte in cui non riconoscevano al locatore il diritto di provare che il conduttore gode di un reddito superiore a quello risultante dalla iscrizione nei ruoli dell’imposta complementare, e nella parte in cui negavano rilevanza alle variazioni del reddito sopravvenute (sentenza 12 luglio 1972 n. 132, in Giurisprudenza Costituzionale, 1972, p. 1360).

(18) La sentenza è pubblicata in Giurisprudenza Costituzionale, 1976, I, p. 1802.

(19) Sono stati dichiarati costituzionalmente illegittimi, per contrasto con l’art. 3 della Costituzione, l’art. 1 primo comma l. 26 novembre 1969 n. 833; per contrasto con gli artt. 3 e 24 della Costituzione, l’art. 1 del D.L. 24 luglio 1973 n. 426; per contrasto con l’art. 24 della Costituzione, l’art. 1 quarto comma della l. 22 dicembre 1973 n. 841; per contrasto con gli artt. 3 e 24 della Costituzione l’art. 1 primo comma del D.L. 19 giugno 1974 n. 236; per incostituzionalità conseguenziale, l’art. 1 primo e secondo comma del D.L. 25 giugno 1975 n. 255 (nel testo sostituito dall’art. unico l. 31 luglio 1975 n. 363).

(20) Il D.L. 13 maggio 1976 n. 228 prorogò i contratti di locazione in corso alla data della sua entrata in vigore fino al 31 dicembre 1976; la legge 21 febbraio 1977 prorogò i contratti in corso alla data del 31 dicembre 1976 fino al 30 giugno 1977; il decreto legge 28 ottobre 1977 n. 778 prorogò ulteriormente i contratti in corso alla data del 31 ottobre al 31 gennaio e la legge di conversione spostò tale scadenza al 31 marzo; il decreto legge 17 giugno 1977 n. 326 stabilì che i contratti in corso al 30 giugno fossero prorogati fino al 31 ottobre 1977; la legge 23 dicembre 1977 convertendo il D.L. 28 ottobre 1977 n. 778 fissò la scadenza della proroga al 31 marzo 1978 e il D.L. 30 marzo 1978 n. 77 la spostò al 30 giugno 1978.

(21) A rigore si deve dire che, se compromesso vi fu consistette nella conversione di tutte le parti politiche al disegno di legge comunista, che è, senza ombra di dubbio, il padre dell’attuale testo di legge. Si confrontino al riguardo i disegni di legge dei vari partiti pubblicati su Casa Oggi, anno II, n. 3-4, maggio-agosto 1976.

(22) Art. 1 l. 27 luglio 1978 n. 392, il quale aggiunge che, se le parti hanno stabilito una durata inferiore o indeterminata, tale durata si intende convenuta per quattro anni. L’art. 3 contempla, poi, la rinnovazione del contratto per altri quattro anni, in mancanza di tempestiva disdetta.

(23) Art. 27 l. cit. Se l’immobile è adibito ad attività alberghiera, la durata della locazione non può essere inferiore a nove anni. Il contratto si rinnova, poi, tacitamente per altri sei o nove anni (art. 28), salvo che il locatore debba adibire l’immobile ad abitazione o ad attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, alberghiero o di lavoro autonomo, propria, del coniuge o dei parenti, o procedere a determinati lavori di ristrutturazione (art. 29).

(24) Artt. 4 e 27 l. cit.

(25) Art. 6 l. cit.

(26) Art. 12 l. cit.

(27) Art. 13 l. cit.

(28) Art. 14 l. cit.

(29) I coefficienti correttivi (art. 15) sono determinati in relazione alla categoria catastale dell’immobile (art. 16), alla classe demografica dei comuni (art. 17), all’ubicazione dell’alloggio secondo le ripartizioni operate dai consigli comunali (art. 18), al livello di piano (art. 19), alla vetustà (art. 20) e allo stato di conservazione e manutenzione (art. 21). Il potere locale comunista ha così agio di ridurre ulteriormente la redditività degli immobili mediante la ripartizione del territorio in zona agricola, periferica, edificata, di pregio e centro storico.

(30) Art. 21 l. cit.

(31) Art. 34: il conduttore ha diritto a una ulteriore indennità per lo stesso ammontare, se l’immobile viene adibito all’esercizio della stessa attività o di attività affini.

(32) Artt. 38-39-40 l. cit.: se il proprietario non adempie all’obbligo della notificazione del corrispettivo e delle condizioni della vendita o vi adempie in modo non veritiero, il conduttore può riscattare l’immobile.

(33) Art. 58 l. cit.: le due scadenze sono in relazione alla diversa data di stipulazione del contratto.

(34) Art. 65 l. cit.: per la determinazione dei quattro anni si deve detrarre il tempo già trascorso dall’inizio della locazione o dal rinnovo contrattuale.

(35) A seconda della data di stipulazione del contratto (art. 67 l. cit.).

(36) Art. 62 l. cit.

(37) Art. 65 l. cit.

(38) Art. 21 l. cit.: 5-10-15% all’anno a seconda della data di stipulazione del contratto.

(39) Art. 79 l. cit.

(40) Art. 7 l. cit.

(41) I dati sono tratti da Le motivazioni della crisi edilizia, in Il sole 24 ore, 31-10-1978, p. 13.

(42) Cfr. Sull’inquilino la spada degli sfratti, in La Stampa, 15-11-1978, n. 265, p. 3.

(43) FRANCESCO CARNELUTTI, Teoria generale del diritto, Soc. ed. del Foro It., Roma 1940, p. 93.

(44) Citazione da La Rivoluzione tradita, in F. A. HAYEK, Verso la schiavitù, trad. it., Rizzoli Editore, Milano-Roma 1948, p. 106.

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 Michele Vietti

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